Macht der Erwerber eines Bauwerks Rückabwicklung des Vertrags im Wege des großen Schadensersatzes geltend, sind die durch die Vermietung erzielten Einnahmen als Nutzungsvorteil anzurechnen.
(BGH VII ZR 228/04 vom 9. Februar 2006)
Der Kläger schloss mit L. im November 1996 einen notariellen Vertrag, in dem sich L. verpflichtete, ihm vier näher bezeichnete Grundstücke zu übereignen und auf ihnen vier Reihenhäuser zum Gesamtpreis von 1,05 Mio. DM zu errichten. Der Kläger zahlte den Erwerbspreis im Voraus. Als Sicherheit erhielt er von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (künftig: Beklagte) eine selbstschuldnerische Bürgschaft "für die Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückgewähr der vorgenannten Vermögenswerte" bis zu einem Höchstbetrag von € 1,05 Mio. Der BGH führt zu Grund und Höhe des klagegegenständlichen Schadensersatzanspruchs folgendes aus:
Die Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert die Geldansprüche eines Erwerbers, die sich aus mangelhafter oder unterlassener Erfüllung des Vertrages ergeben können (st. Rechtsprechung; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juni 2002 - XI ZR 359/01, BGHZ 151, 147, 151 und vom 22. Oktober 2002 - XI ZR 393/01, BauR 2003, 243 = ZfBR 2003, 141 sowie Beschluss vom 2. Mai 2002 - VII ZR 178/01, BauR 2002, 1390 = ZfBR 2002, 671 = NZBau 2002, 499). Dazu gehört auch der Anspruch auf großen Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 635 BGB.
Dem Kläger steht allerdings nicht der volle Erwerbspreis zu. Er muss sich im Wege des Vorteilsausgleichs anrechnen lassen, dass er die Reihenhäuser einige Jahre vermietet hat. Der Wert der Nutzung ist bei der Bemessung des großen Schadensersatzes anzurechnen (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, BauR 2006, 103; vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1982 - VIII ZR 27/81, NJW 1982, 1279).
Der Kläger als Auftraggeber muss im Rahmen des großen Schadensersatzanspruchs nicht so gestellt werden, wie wenn der Auftragnehmer den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt und der Kläger damit Anspruch darauf hätte, die erhaltenen Mieteinnahmen in jedem Fall zu behalten. Der Nutzungsvorteil ist nach der Höhe der vom Kläger erzielten Mieteinnahmen zu berechnen. Anders als bei der Eigennutzung einer Immobilie, deren Nutzungsvorteil bei einer Rückabwicklung des Vertrages in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb getätigten Investition gesetzt und zeitanteilig linear ermittelt werden muss (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, aaO), sind für die Schadensbemessung bei einer vermieteten Immobilie die tatsächlichen Mieteinnahmen abzüglich des Erhaltungsaufwandes maßgeblich. Der Kläger hat seine Investition ausschließlich als Kapitalanlage getätigt, so dass die daraus erzielten Vorteile anzurechnen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 1982 - VIII ZR 27/81, aaO; Vogel, ZfIR 2006, 12). Die festgestellten Mängel haben rechnerisch auf die Höhe des dem Kläger anzurechnenden Nutzungsvorteils keinen Einfluss. Das Berufungsgericht hat nur die vom Kläger erzielten Mieteinnahmen und damit auch nur den von einzelnen Mietern wegen der Mängel gekürzten Mietzins berücksichtigt.
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
18.04.2006
