Die in einem Bauträgervertrag, der die Verpflichtung zur Sanierung des Objektes enthält, vereinbarte Preisanpassung, wonach Mehr- oder Minderflächen auf der Basis eines bestimmten äquivalenten Quadratmeterpreises auszugleichen sind, ist zulässig.
OLG Dresden, Urteil vom 03.06.2005 - 11 U 1967/04
BGB § 305c Abs. 2
Problem:
Streitgegenstand war ein Bauträgervertrag, der die Veräußerung eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks mit der Verpflichtung zur Sanierung des Gebäudes beinhaltete. Die Parteien gingen von einer bestimmten zu sanierenden Fläche aus und vereinbarten, dass bei einer Über- bzw. Unterschreitung der Ausgangsfläche jenseits einer Toleranz von 3% eine Preisanpassung über den genau bezifferten Sanierungskostenanteil erfolgen sollte. Auf dieser Grundlage errechnete der Bauträger die Mehrfläche und machte seine Mehrvergütung geltend.
Entscheidung:
Das OLG sprach die Mehrvergütung zu. Eine Preisanpassungsklausel, wonach Mehr- oder Minderflächen auszugleichen seien, hielt es für zulässig und die tatsächliche Ausformulierung der Klausel im konkreten Fall auch nicht für unklar. Die Vereinbarung der zu Grunde liegenden Ausgangsflächen wertete es als Individualvereinbarung. Diese Vereinbarung hatte zur Folge, dass die Auslegung des von den Vertragsparteien Gewollten unter Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalles erfolgen musste, mit dem Ergebnis, dass die vom Bauträger errechnete Fläche, von der die Abweichung berechnet wurde, nicht zu beanstanden war.
Tipp:
Die Zulässigkeit von Preisänderungsklauseln ist allgemein anerkannt, wenn die Umstände der Preisänderung ausreichend klar beschrieben sind und in einem angemessenen Verhältnis zu der Mehrbelastung stehen, die sich für den Erwerber ergibt. Die Vergütungsänderung muss dem Äquivalenzprinzip als der Vorstellung beider Parteien von der Gleichwertigkeit ihrer Leistungen entsprechen. Preiserhöhungen dürfen deshalb nicht zu einer zusätzlichen Gewinnerzielung führen (BGH, Urteil vom 20.05.1985 - VII ZR 198/84, BauR 1985, 573). Die Klausel ist nach dieser Entscheidung zumindest dann eindeutig, wenn der Besteller der Klausel entnehmen kann, in welchem Umfang Preiserhöhungen auf ihn zukommen könnten und wenn sich die Klausel an den Regelungen für Grundstückskaufverträge über Teilflächen, die bei einer Änderung der Ausgangsfläche nach der Vermessung einen Ausgleich auf der Basis des zu Grunde gelegten Quadratmeterpreises vorsehen, orientiert. Die Vertragsklausel führt dann zu angemessenen Ergebnissen, wenn der Mehrforderung eine nach dem Vertrag äquivalente Leistung des Bauträgers gegenübersteht. Richtigerweise hat das Gericht auch geprüft, ob die Klausel unklar ist. Die nach dem alten § 5 AGB-Gesetz vorgenommene Prüfung hat nunmehr nach § 305c Abs. 2 BGB zu erfolgen. Zu Recht hat das Gericht angenommen, dass die im Vertrag gewählte Bestimmung ausreichend klar und verständlich war. Eine Individualvereinbarung, da nur für den konkreten Einzelfall getroffen, war die Festlegung der Ausgangsfläche für die Berechnung des Mehr- oder Minderpreises. Die Auslegung des Vertrages hatte insoweit nach dem Vertragswillen der Parteien, der sich aus sämtlichen Umständen des Vertrages ergibt, zu erfolgen.
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
18.01.2006
