Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermietetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume darstellen.
BGH vom 07.06.2006, XII ZR 34/04
Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss. Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so sind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können (Senatsurteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 - zur Veröffentlichung bestimmt, m.N.).
Eine Schadensersatzpflicht entfällt auch nicht etwa deshalb, weil die Klägerin ihm diesen Mangel trotz Kenntnis oder grober Unkenntnis nicht angezeigt hätte (vgl. BGHZ 68, 281, 284). Denn nach den Feststellungen des Landgerichts liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin den Mangel kannte. Er musste sich ihr auch nicht aufdrängen, da er von innen nicht sichtbar war und von außen nur bei einer besonderen Nachschau, zu der die Klägerin als Mieterin nicht verpflichtet war (vgl. BGHZ aaO 285), zu erkennen gewesen wäre. Der Beklagte hat insoweit auch keine substantiierten Behauptungen aufgestellt, denen das Berufungsgericht hätte nachgehen können.
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
08.08.06
