Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059).
BGH vom 14.06.2006, VIII ZR 257/04
Der BGH hatte über folgende Individualvereinbarung aus einem Wohnraummietvertrag zu entscheiden:
"§ 4 - Miete
Zusatzmietvertrag
Es gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zusatzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003.
§ 5 - Änderung der Miete
Es gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zusatzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003.
§ 21 - Beendigung des Mietverhältnisses
Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. ..."
Zugleich schlossen die Parteien in einem "Zusatzmietvertrag" die genannte "Staffelmietvereinbarung".
Die Individualvereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag ist auch nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 557 a Abs. 3 Satz 1 beschränkt die Begrenzung des Kündigungsrechts des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Die Vierjahresfrist des früheren § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung zu § 557a BGB, beginnt nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem "Abschluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung (Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM 2005, 782 unter II 3). Für die insoweit gleich lautende Nachfolgebestimmung des § 557a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten.
Daraus, dass das Kündigungsrecht der Kläger nach § 2 des Mietvertrages entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen ist, folgt indessen nicht, dass der Kündigungsverzicht der Kläger nach § 557a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung überschreitet. Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht um einen individualvertraglichen, sondern um einen formularmäßigen Kündigungsverzicht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formularklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Aufrechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern nicht in Betracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO unter II 3 b). Dafür, dass eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung nach § 557a Abs. 4 BGB nur teilweise, nämlich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des Kündigungsverzichts des Mieters vier Jahre überschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck.
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
25.07.06
