BGH vom 23.05.2006, VI ZR 259/04
Die kurze mietvertragliche Verjährung gilt nach gefestigter Rechtsprechung auch dann, wenn es um von § 548 BGB erfasste Ansprüche des Vermieters gegen einen Dritten geht, der - ohne Vertragspartei zu sein - in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist. Eine von den Parteien gewollte Einbeziehung in den Schutzbereich des Mietvertrages ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für zum Hausstand gehörende Personen, insbesondere Familienangehörige des Mieters .
Es entspricht weiter ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass § 548 BGB auch Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, die nicht auf Mietvertrag, sondern auf unerlaubte Handlung gestützt sind.
Die Anwendung des § 548 BGB scheitert auch nicht daran, dass der Schadensfall ein einheitliches Gebäude betrifft, das nur zu einem kleinen Teil an die Eltern der Beklagten vermietet war. Denn die Norm gilt auch für den Fall, dass der Mieter eines Hausgrundstücks sowohl die von ihm gemieteten Grundstücks- und Gebäudeteile, als auch solche beschädigt, die nicht Gegenstand des Mietvertrages sind.
Der Anwendung des § 548 BGB steht auch nicht der Grad der Zerstörung des Mietobjekts entgegen.
Von einer Veränderung oder Verschlechterung im Sinne des § 548 BGB kann zwar dann nicht mehr die Rede sein, wenn die Mietsache völlig zerstört ist. In diesem Fall gelten die allgemeinen Regeln.
Ob nach Zerstörung eines Gebäudes die Rückgabe des Grundstücks ausreicht, um den Anwendungsbereich des § 548 BGB zu eröffnen, bedarf im Streitfall indes erneut keiner Entscheidung, denn nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen war das Mietobjekt nicht völlig zerstört. Teile des den linken von dem rechten Teil der Remise trennenden Mauerwerks waren wieder verwendbar und wurden bei der Errichtung der an Stelle der früheren Innentrennwand erstellten Außenwand des verbleibenden rechten Teils der Remise integriert. Eine vollständige Zerstörung liegt jedoch nur dann vor, wenn jedwede Rückgabe ausgeschlossen ist, nicht aber wenn noch wieder verwendbare Reste der zurückzugebenden Sache vorhanden sind (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92 - aaO; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20; Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38). Ob es sich hierbei um einen wesentlichen Gebäudeteil handelt, ist entgegen der Auffassung des Landgerichts unerheblich.
Für den Beginn der Verjährung ist nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der Zurückerlangung der Mietsache maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - zur Veröffentlichung bestimmt). Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht stets deren endgültige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern unter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen. Indes besteht Einigkeit darüber, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordern. Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter hiervon Kenntnis hat (BGH, Urteile vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00; vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - jeweils aaO).
Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht. Der Grundsatz, dass die Verjährung erst beginnen soll, wenn der Vermieter das Mietobjekt vollständig zurückerhalten hat (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 1972, 694, 695), gilt nicht uneingeschränkt (vgl. MünchKommBGB/Schilling, aaO Rn. 15). Eine Ausnahme ist beim Wohnraummietvertrag jedenfalls veranlasst, wenn das Mietobjekt - wie im Streitfall - aus räumlich getrennten und selbständig nutzbaren Teilen besteht. So hat auch der VIII. Zivilsenat die Verjährung für Schäden an einer zurückgegebenen Wohnung beginnen lassen, obwohl der Mieter die zur Wohnung gehörenden Kellerräume weiter nutzte (BGHZ 98, 59, 60; vgl. auch OLG Düsseldorf, MDR 1994, 57, 58; OLG Hamm, OLGR 1995, 146; ebenso Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 34, 47; MünchKommBGB/Schilling, aaO Rn. 15; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 28).
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
08.08.2006
