BGH XII ZR 23/04 vom 10.05.2006
Die Klägerin mietete von der Beklagten mit Räume zum Betrieb einer Arztpraxis. Während des Laufs kam es in der Praxis der Klägerin zur Beschädigung von Elektrogeräten. Ursache hierfür war, dass sich im Stromzähler eine Aluminium-Klemmschraube gelöst hatte. Der Zähler steht im Eigentum des Elektrizitätsversorgungsunternehmens, der Streithelferin der Klägerin, die die Klägerin mit Strom beliefert hat. Er befindet sich im Gebäude der Beklagten, aber außerhalb der Mieträume. Er ist verplombt und darf nur von der Streithelferin geöffnet werden.
Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss (Emmerich Mietrecht 8. Aufl. § 536 Rdn. 2). Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so sind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen.
Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. § 536 BGB Rdn. 7; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 2. Aufl. § 536 Rdn. 7). In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können (Eisenschmid aaO Rdn. 19; Kandelhard aaO Rdn. 23).
Ein Schadensersatzanspruch scheidet nicht schon deshalb aus, weil die Zähleranlage sich außerhalb der Mieträume befindet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70 - WM 1972, 658) können nämlich auch solche Gefahrenquellen, die sich zwar außerhalb der Mietsache, aber im selben Gebäude befinden und sich während der Mietzeit auf die Mieträume auswirken, einen Mangel der Mietsache darstellen. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass der Vermieter für Gefahrenquellen, die zu seinem Herrschafts- und Einflussbereich gehören, einstehen muss. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass der Vermieter die Mietsache jedenfalls vor solchen Gefahrenquellen schützt, für die er verantwortlich ist.
Ein solcher Fall lag hier aber nicht vor. Der Zählerkasten befand sich zwar im Gebäude der Vermieterin, die Kontrolle des Kastens war aber dem Einfluss der Vermieterin entzogen. Der Zähler steht im Eigentum der Streithelferin, war verplombt und durfte von der Beklagten nicht geöffnet werden. Diese war damit zu einer effektiven Überwachung von vornherein nicht in der Lage, ohne ihrerseits die Rechte des Elektrizitätsversorgungsunternehmens zu verletzen. Die Anbringung, Überwachung und Unterhaltung der Mess- und Steuereinrichtung war nach § 18 Abs. 3 Satz 3 AVBEltV Aufgabe des Elektrizitätsversorgungsunternehmens.
Es kommt hinzu, dass die Klägerin mit der Streithelferin einen eigenen Stromlieferungsvertrag geschlossen hat. Der Zähler des Elektrizitätsversorgungsunternehmens, an dem der Mangel aufgetreten ist, kam zwar mittelbar auch der Vermieterin zugute, diente aber in erster Linie der Durchführung des Liefervertrages mit der Klägerin. Diese konnte danach redlicherweise nicht davon ausgehen, dass die Beklagte den Zähler, nur weil er in ihrem Gebäude angebracht war, überwachen würde. Sie durfte und musste vielmehr damit rechnen, dass diese Aufgabe von ihrer Lieferantin, der Streithelferin erfüllt würde.
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
29.06.2006
