Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt (Fortführung der Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]).
Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine Weitervermietung zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender Mängel nicht möglich ist.
Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat.
BGH vom 05.10.2005, XII ZR 43/02
Der BGH führt zu Grund und r Berechnung eines möglichen Aufwendungsersatzanspruchs des Mieters folgendes aus:
1.
Ansprüche des Mieters wegen Verwendungen auf die Mietsache enstünden, soweit sie auf § 547 Abs. 1 BGB a.F. gestützt würden und nicht nur als Bereicherungsansprüche gegeben seien, grundsätzlich im Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen (BGHZ 5, 197, 199). Sie richteten sich nicht gegen den (neuen) Vermieter, der erst nach deren Vornahme in das Mietverhältnis eintrete. Gleiches gelte für einen Anspruch aus § 547 Abs. 2 BGB a.F. (sonstige Verwendungen) in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Hingegen entstehe der Anspruch auf angemessene Entschädigung bei Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 547 a BGB) erst, wenn der Vermieter erkläre, dass er die Wegnahme abwenden wolle (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86 - NJW 1988, 705 f.). In Betracht käme allein ein Anspruch der Mieterin aus § 812 BGB (Bereicherung auf sonstige Weise) i.V. mit § 818 Abs. 2 BGB, nämlich unter dem Gesichtspunkt, dass die Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge der fristlosen Kündigung der Beklagten schon zum 1. Juni 1995 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit zum 1. Juli 2003, in den Genuss der wertsteigernden Investitionen der Klägerin gekommen sei (vgl. Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]). Die Bereicherung des Vermieters bestehe grundsätzlich nur in der Steigerung des Ertragswertes. Dem Mieter obliege es daher, darzulegen, wie viel mehr Miete der Vermieter dank der Investitionen erzielt habe (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 539 Rdn. 8 m.N.) oder zumindest hätte erzielen können.
2.
Insoweit genüge folgendes Beispiel den Anforderungen an die Berechnung der Forderung:
Der Mieter habe sich auf ein Sachverständigengutachten berufen und sich dessen Ausführungen zu eigen gemacht, indem er seiner Forderung die vom Gutachter mit 1,18 Mio. DM ermittelte Wertsteigerung zugrunde gelegt und diesen Betrag eingeklagt habe. Dabei habe er sich - hilfsweise - auch ausdrücklich darauf berufen, dass der Vermieter insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, als er 97 Monate früher als vorgesehen in den Genuss der wertsteigernden Investitionen gekommen sei und in dieser Zeit die vom Sachverständigen errechnete höhere Miete hätte erzielen können (S. 9 des Schriftsatzes vom 13. Dezember 2001). Richtig seit zwar, dass der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gelangt sei, um diesen Betrag sei der Verkehrswert des Objekts gesteigert worden. Allerdings habe er den Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt und sei so zu dem Zwischenergebnis gelangt, dass der Ertragswert um 1,18 Mio. DM gesteigert worden sei und sich dies in gleicher Höhe auf den Verkehrswert auswirke. Dabei sei er davon ausgegangen, dass der mit dem Mietobjekt zu erzielende Reinertrag zum Stichtag 1. Juni 1995 ohne den Umbau - bei einer Nutzung als Möbellager - jährlich 45.181 DM betrage, während nunmehr dank des Umbaus - bei einer Nutzung als Weinkeller - jährlich 73.140 DM mehr, nämlich 118.321 DM zu erzielen seien. Dies entsprächt einer Steigerung um 6.095 DM monatlich.
Die auf die Zeit vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 entfallende Bereicherung der Beklagten würde sich demnach mit (97 Monate x 6.095 DM =) 591.215 DM errechnen, wenn keine Abzinsung vorzunehmen wäre. Letzteres sei jedoch erforderlich, so wie auch der Sachverständige den Ertragswert durch Abzinsung errechnet habe, und zwar gemäß § 16 Abs. 3 der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1998 (BGBl. I 2209) auf der Grundlage einer 40-jährigen Restnutzungsdauer und eines Zinssatzes von 5,5 % p.a. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich indes, dass die Höhe der Bereicherung der Beklagten nicht den gesamten Zeitraum der möglichen Restnutzung umfasse, sondern auf die 97 Monate vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 beschränkt sei (vgl. Senatsurteil vom 8. November 1995 aaO S. 1267). Gemäß § 16 Abs. 3 WertV ergebe sich dann für den Jahresbetrag von 73.140 DM bei einer Nutzungsdauer von 8 Jahren ein Vervielfältiger von 6,33, bei 9 Jahren von 6,95. Für die Nutzungsdauer von 97 Monaten = 8 Jahren und einem Monat habe der Senat diese Werte interpoliert: Vervielfältiger = 6,33 + (6,95 - 6,33) : 12 = 6,33 + 0,05 = 6,38, so dass insgesamt eine Bereicherung um 73.140 DM x 6,38 = 466.633,20 DM schlüssig dargelegt sei.
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
19.12.2005
