Zur Frage, ob der vom Vermieter beabsichtigte Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt.
BGH VIII ZR 253/04 vom 20.07.2005
Die Klägerin ist in Berlin Eigentümerin einer Wohnanlage, in der die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Die Wohnanlage war ursprünglich an eine Gemeinschaftsantenne zum Empfang von Fernsehprogrammen angeschlossen. Nach Einführung des terrestrischen Digitalfernsehen (DVB-T) in Berlin und Einstellung des analogen Empfangs von Fernsehprogrammen entfernte die Klägerin die Gemeinschaftsantenne und installierte zur vorübergehenden Sicherung des Fernsehempfangs eine Satellitenanlage, mit der - wie bei der vorherigen Gemeinschaftsantenne - fünf Fernsehprogramme empfangen werden können. Die Klägerin beabsichtigt den Anschluss der gesamten Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz, mit dem nach dem gegenwärtigen Entwicklungsstand 34 analoge Fernsehprogramme und etwa 30 Hörfunkprogramme in Stereo-Qualität sowie - mit einem Decoder - etwa 60 weitere digitale in- und ausländische Fernsehprogramme empfangen und zukünftig auch interaktive Dienste (Pay-per-View, Internet) genutzt werden können. Sie kündigte dies den Mietern an, erläuterte die technischen Möglichkeiten des Kabelanschlusses und erbat die Zustimmung zur Durchführung der dafür erforderlichen Arbeiten sowie zu einer voraussichtlichen Erhöhung der Miete um monatlich € 9,24 (€ 2,41 Modernisierungszuschlag sowie € 6,83 für die Signaltongebühr und voraussichtliche Wartungskosten). Die Beklagte verweigerte ihre Zustimmung mit der Begründung, dass seit Einführung des Digitalfernsehens der Fernsehempfang in gleicher Qualität, jedoch preiswerter mit einer Set-Top-Box möglich sei.
Dazu führt der BGH aus:
Der Mieter habe nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache zu dulden. Ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliege, sei nach dem zutreffenden Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 27. Juni 1985 (NJW 1985, 2031), den auch das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt habe, objektiv zu bestimmen, das heißt unabhängig von den Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis sowie davon, ob die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten oder die zu erwartende Erhöhung der finanziellen Belastungen für den Mieter in einem angemessenen Verhältnis zur Verbesserung stünden (KG, aaO unter III 1). Der Maßstab, nach dem beurteilt werden müsse, ob der Wohnwert verbessert werde, sei daher nicht die Wertung des derzeitigen Mieters, sondern die Verkehrsanschauung; entscheidend sei, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen werde, so dass der Vermieter damit rechnen könne, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten - bei im übrigen gleichen Konditionen - eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden sei. Unter den gegenwärtigen Verhältnissen sei der von der Klägerin beabsichtigte Anschluss der Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz auch unter Berücksichtigung des in Berlin eingeführten terrestrischen Digitalfernsehens als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB) anzusehen.
Gegenwärtig verfüge die Wohnanlage der Klägerin über eine Satellitenanlage, die ebenso wie die frühere Gemeinschaftsantenne den Empfang von lediglich fünf Fernsehprogrammen ermögliche. Gegenüber derart eingeschränkten Empfangsmöglichkeiten hätte der von der Klägerin beabsichtigte Breitbandkabelanschluss nach der Verkehrsanschauung unzweifelhaft eine Wohnwertverbesserung zur Folge (vgl. bereits Senatsurteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750 unter II 8 b, und KG, aaO, jeweils zu § 541 b Abs. 1 BGB). Mit der Bestimmung des § 554 II BGB solle dem Vermieter bei der Entscheidung über eine Modernisierung Handlungsfreiheit im Rahmen des für den Mieter Zumutbaren gewährt werden (KG, aaO); es solle der Mieter vor besonders aufwendigen Maßnahmen (Luxusmodernisierung), die zu unzumutbaren Mieten führen könnten, geschützt werden, ohne hierdurch sachgerechte Verbesserungen älterer Wohnungen zu hemmen (BT-Drucks. 9/2079, S. 2, 10 zu § 541 b Abs. 1 BGB; die Duldungspflicht nach dieser Vorschrift ist in § 554 BGB im wesentlichen übernommen worden, BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Danach sei der Vermieter, der eine Modernisierung beabsichtige, nicht darauf beschränkt, die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben. Eine derartige Einschränkung der duldungspflichtigen Baumaßnahmen widerspreche nicht nur dem Begriff der vom Gesetzgeber beabsichtigten und auch so bezeichneten "Modernisierung" älterer Wohnungen (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 2, 9 f.; BT-Drucks. 14/4553, S. 49), sondern liefe auch dem allgemeinen Interesse an einer laufenden Verbesserung des Wohnungsbestandes zuwider. Deshalb dürfe der Vermieter die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sei. Der Vermieter, der eine Modernisierung beabsichtige, könne die Art und Weise, wie er den Wohnwert seiner Wohnungen verbessere, bis zur Grenze der "Luxusmoder-nisierung" (BT-Drucks. 9/2079, S. 2, 10), die durch die auch für diesen Gesichtspunkt heranzuziehende Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB gezogen werde, selbst auswählen. Dass es sich bei dem von der Klägerin beabsichtigten Anschluss der Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz um eine nicht duldungspflichtige "Luxusmodernisierung" handele, sei nicht festgestellt worden und nicht ersichtlich. Da somit der von der Klägerin beabsichtigte Anschluss der Wohnanlage an das rückkanalfähige Breitbandkabelnetz unter den gegenwärtigen Verhältnissen nach wie vor eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache darstelle, erstrecke sich die Duldungspflicht der Beklagten nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur auf die Arbeiten, die für den Anschluss der von ihr gemieteten Wohnung an das Breitbandkabelnetz erforderlich seien, sondern ebenso auf die Verlegung der Kabel durch die Wohnung der Beklagten in die darüberliegende Wohnung, um deren Anschluss an das Breitbandkabelnetz zu ermöglichen. Denn die Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB umfasse nicht nur die vom Mieter gemieteten Räume, sondern das Gebäude insgesamt, in dem sich die Mieträume befänden.
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
26.08.2005
