Wohnflächenabweichung - Maßgebliche Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115).
Der BGH hat mit seiner Entscheidung VIII ZR 138/06 vom 23. Mai 2007 eine interessante Frage geklärt, die vor allem auf Seiten der Vermieter mit Interesse zur Kenntnis genommen werden dürfte. Streitgegenständlich war eine Abweichung der Wohnfläche einer Mietswohnung. Während der Mietvertrag 121,49 m² auswies, betrug die tatsächliche Fläche 131,80 m². Der Vermieter legte einem Mieterhöhungsbegehren die tatsächliche Wohnfläche zugrunde, der Mieter verwies den Vermieter auf die vertraglich vereinbarte Fläche und verweigerte die Zustimmung zu dem Erhöhungsbegehren. Der Klage des Vermieters war in 1. Instanz stattgegeben worden, die Berufung hielt das Urteil des Amtsgerichts aufrecht. Der Bundesgerichtshof indes sah vorliegend keinen sachlichen Grund, das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters auf die tatsächliche anstelle der vertraglichen Wohnfläche zu stützen und wies die Klage des Vermieters durch eigene Entscheidung zurück. Die Entscheidung konstatiert im Wesentlichen Folgendes:
Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stelle im allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, die im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche unter bestimmten weiteren Voraussetzungen dazu führen könne, dass ein Mangel der Mietsache vorliege. Dabei handele es sich um eine rechtsverbindliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht nur dann, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet sei (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, aaO), sondern auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthalte: "Wohnfläche: 121,49 qm". Danach sei die Auffassung, dass es sich bei einer Wohnflächenangabe wie der vorliegenden lediglich um eine unverbindliche Objektbeschreibung handele, rechtsfehlerhaft. Da im vorliegenden Fall die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Fläche nicht unterschreite, komme es auch nicht auf die Frage an, ob die vertragliche Vereinbarung der Wohnungsgröße den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen und damit Minderungsansprüche des Mieters wegen einer Flächenabweichung von vornherein auszuschließen. Liege somit nicht lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Vereinbarung über die Wohnfläche vor, so habe diese Vereinbarung nicht nur Bedeutung für die Frage, ob im Falle einer Flächenabweichung ein Mangel der Mietsache vorliege, sondern ebenso für die Berechtigung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, die unter anderem von der Größe der Wohnung abhänge (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % werde dagegen in Betracht kommen, dass der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Wohnung gebunden bleibe, sondern dass er berechtigt sei, einem die gesetzlichen Fristen (§ 558 Abs. 1 BGB) wahrenden Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Zwar sei die zuverlässige Ermittlung der Wohnfläche eine Angelegenheit des Vermieters, so dass grundsätzlich er das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag und die sich daraus ergebenden Folgen zu tragen habe (Senatsurteil vom 7. Juli 2004, aaO). Ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum weise jedoch gegenüber anderen unbefristeten Dauerschuldverhältnissen die Besonderheit auf, dass der Vermieter nach Aufdeckung seines Kalkulationsirrtums nicht aus diesem Grund berechtigt sei, sich von einem für ihn wirtschaftlich unzumutbaren Wohnraummietvertrag durch eine Kündigung zu lösen. Er bleibe an den Vertrag gebunden, bis das Vertragsverhältnis aus einem anderen Grund beendet werde. Diese Besonderheit von Wohnraummietverhältnissen rechtfertige es, den Vermieter nicht auf Dauer an einer für ihn unzumutbaren vertraglichen Vereinbarung über die Wohnfläche festzuhalten, sondern bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten nunmehr die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen. Es bleibe dann dem Mieter überlassen, ob dieser sich die - entsprechend ihrer tatsächlichen Größe - teurere Wohnung leisten könne und wolle oder ob er seinerseits von dem nur ihm zustehenden Recht, das Mietverhältnis aus wirtschaftlichen Gründen ordentlich zu kündigen, Gebrauch mache.
Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
23. 07. 2007
